Consiliul Local Sibiu urmează să voteze, în ședința din 29 octombrie, un proiect urbanistic de mari dimensiuni în zona Calea Șurii Mici – strada Frigoriferului. Pe terenuri încadrate în prezent ca zonă industrială sunt propuse 665 de apartamente, un hotel, spații comerciale, birouri, facilități sportive și o grădiniță. Documentația analizată de Sibiu Independent arată și o reducere cu peste 25.800 mp a suprafețelor încadrate la categoria teren/spații verzi, dar și existența unor cereri de suspendare a procedurii, depuse de moștenitorul unuia dintre inițiatorii proiectului.
Proiectul de hotărâre, inițiat de primarul Astrid Fodor, prevede aprobarea Planului Urbanistic Zonal (PUZ) pentru modificarea funcțională a terenurilor din UTR Ei – activități economice cu caracter industrial – în UTR M – zonă mixtă. Amplasamentul se află pe strada Frigoriferului, fără număr, și Calea Șurii Mici nr. 33–39.
Documentația este realizată de Biroul de Arhitectură Irina Popa, din Cluj-Napoca, pentru un grup de proprietari format din societățile Rhenania Immo SRL, Pamira Sport SRL, Pamira Prod SRL, Floradi Prod Com SRL, Electrobrans Prod SRL, Electrocon Impex SRL, Segani SRL și mai multe persoane fizice.
Suprafața totală studiată prin PUZ este de 166.800 mp, iar zona reglementată însumează 57.936 mp. Din aceasta, parcelele care au generat documentația urbanistică totalizează 46.293 mp.
665 de apartamente, hotel cu 20 de camere și clădiri de până la 34 de metri
Potrivit planșelor urbanistice, ansamblul este proiectat cu 665 de apartamente, distribuite în mai multe clădiri de locuințe colective. Sunt prevăzute și imobile cu funcțiuni mixte, care vor cuprinde spații comerciale, birouri și locuințe la etajele superioare.
În zona adiacentă Căii Șurii Mici este propus un imobil mixt cu birouri, comerț și aparthotel. Documentația include o unitate hotelieră cu 20 de camere, o sală de sport, o grădiniță sau after-school și alte funcțiuni de servicii.
Clădirile vor avea regimuri diferite de înălțime. Cele mai înalte sunt cele două imobile mixte amplasate spre strada Frigoriferului, pentru care este propus un regim maxim D+P+8E+R, respectiv demisol, parter, opt etaje și nivel retras. Înălțimea maximă admisă ajunge la 34 de metri.
Alte clădiri vor avea cinci sau șapte etaje, plus nivel retras.
Proiectul stabilește un procent maxim de ocupare a terenului (POT) de 30% și un coeficient maxim de utilizare a terenului (CUT) de 2 pentru zona mixtă.
Suprafața construită desfășurată propusă pentru ansamblu este de aproximativ 90.500 mp.
Peste 25.800 mp mai puțin teren încadrat ca spațiu verde
Una dintre cele mai importante modificări evidențiate de documentația urbanistică privește bilanțul suprafețelor de teren.
În prezent, în zona reglementată de 57.936 mp, categoria „teren/spații verzi” însumează 40.658 mp, reprezentând 70,18% din suprafață.
După realizarea dezvoltării propuse, această categorie ar urma să ocupe 14.844 mp, respectiv 25,62%.
Diferența este de 25.814 mp.
Datele provin din bilanțul teritorial inclus în planșa de reglementări urbanistice. Este important de precizat că suprafețele existente sunt încadrate în documentație la categoria „teren/spații verzi”, ceea ce nu înseamnă automat că întreaga suprafață reprezintă un parc amenajat sau vegetație matură care urmează să fie eliminată.
Totuși, schimbarea arată amploarea transformării unei zone cu terenuri în prezent în mare parte neconstruite într-un ansamblu rezidențial și comercial.
Proiectul prevede protejarea vegetației mature, cu anumite excepții, și plantarea a minimum trei arbori pentru fiecare arbore matur care va fi îndepărtat în condițiile regulamentului urbanistic.
1.070 de parcări pentru întregul ansamblu
Dezvoltarea propusă va avea 1.070 de locuri de parcare.
Dintre acestea, 530 sunt prevăzute la demisolul clădirilor și în imobilul destinat parcării, iar alte 540 vor fi amenajate suprateran.
Calculul necesarului de parcări din documentația urbanistică indică 1.066 de locuri, pentru toate funcțiunile proiectului. Prin urmare, dezvoltatorii propun doar patru locuri peste necesarul calculat.
Aproximativ jumătate dintre parcări vor fi la sol, pe terenurile din interiorul ansamblului și în apropierea circulațiilor interioare.
În ceea ce privește accesul rutier, Calea Șurii Mici este tratată în documentație în corelare cu proiectul municipal „Coridor integrat de mobilitate Calea Șurii Mici”, care prevede o ampriză stradală de 35 de metri.
Investitorii vor avea obligația de a realiza, pe cheltuiala proprie, lucrările de amenajare și modernizare a drumurilor prevăzute în proiect, precum și lucrările aferente iluminatului și extinderii rețelelor edilitare, conform condițiilor din hotărâre.
O suprafață totală de 1.072 mp de teren este propusă pentru cedare către domeniul public al municipiului Sibiu, în vederea amenajării infrastructurii rutiere, a trotuarelor și pistelor pentru biciclete.
Un moștenitor al unuia dintre inițiatori a solicitat suspendarea procedurii
Raportul de specialitate al Primăriei Sibiu, datat 20 octombrie 2026, conține și o informație care nu apare în prezentarea generală a investiției.
În 20 și 21 aprilie 2026, Preda Daniel-Dumitru, în calitate de moștenitor și succesor în drepturi și obligații al coinițiatorului decedat Preda Claudiu-Lucian, a depus două cereri prin care a solicitat suspendarea procedurilor de avizare.
Direcția Amenajarea Teritoriului și Urbanism a analizat aceste solicitări și a concluzionat că ele nu reprezintă un impediment absolut pentru continuarea procedurii.
În raportul oficial se arată că documentația tehnică fusese însușită integral de inițiator și nu a fost retrasă sau modificată.
Primăria a decis astfel să promoveze proiectul spre aprobarea Consiliului Local.
Documentul nu detaliază motivele invocate de moștenitor în cele două cereri. În consecință, nu se poate stabili doar din raport dacă există un litigiu între proprietari sau alte neînțelegeri privind dezvoltarea imobiliară.
O firmă din vecinătate a reclamat problemele de infrastructură
Documentația a trecut prin procedura de informare și consultare a publicului în anul 2024.
Potrivit raportului oficial, în această etapă a fost înregistrată o singură sesizare, formulată de societatea Smeralda SRL, prin administratorul Andreea Sătmărel, firmă care deține spații în vecinătatea terenurilor vizate.
Societatea a solicitat lărgirea unei porțiuni a străzii Frigoriferului, realizarea de parcări publice și trotuare, introducerea iluminatului public și amenajarea unei rețele adecvate de hidranți exteriori.
În sesizare se arată că drumul respectiv a fost destinat inițial traficului industrial și că prin zonă circulă inclusiv camioane de aproximativ 20 de tone. Reprezentanții firmei au atras atenția că realizarea unui mare ansamblu rezidențial ar putea îngreuna și mai mult circulația.
Proiectantul a răspuns că soluția urbanistică propune amenajarea unui profil rutier de șapte metri, cu două benzi de circulație, trotuare și parcări în zona vizată.
În privința parcărilor publice, a iluminatului public și a hidranților exteriori de pe domeniul public, proiectantul a susținut, în răspunsul transmis în 2024, că acestea nu intră în responsabilitatea proprietarilor prin respectivul PUZ.
Proiectul de hotărâre supus acum votului stabilește însă obligații concrete pentru investitori privind lucrările de modernizare a drumurilor și extinderea infrastructurii edilitare în perimetrul prevăzut de documentație.
Avize obținute în 2024 și 2025. Consilierii locali decid pe 29 octombrie
Documentația urbanistică a parcurs mai multe etape de avizare în ultimii ani.
Printre instituțiile care au emis avize sau acte necesare procedurii se numără Apă Canal Sibiu, operatorii rețelelor de energie electrică și gaze naturale, Inspectoratul pentru Situații de Urgență Sibiu, Inspectoratul de Poliție Județean Sibiu, Agenția pentru Protecția Mediului și CFR.
Avizul favorabil al Comisiei Tehnice de Amenajarea Teritoriului și Urbanism a fost emis la 13 iunie 2025.
În cazul construcțiilor amplasate în zona de protecție a căii ferate, avizul CFR impune inclusiv măsuri de protecție fonică.
Consilierii locali sunt chemați să aprobe schimbarea funcțională a terenurilor și regulamentul urbanistic aferent.
Dacă hotărârea va fi adoptată, documentația PUZ va fi valabilă 36 de luni de la data aprobării.
Aprobarea PUZ nu echivalează însă cu emiterea autorizațiilor de construire. Pentru realizarea efectivă a ansamblului vor trebui parcurse procedurile ulterioare de autorizare și îndeplinite condițiile privind infrastructura, utilitățile și reglementarea juridică a terenurilor.
Votul din 29 octombrie ar putea reprezenta astfel un pas decisiv în transformarea unei importante suprafețe cu destinație industrială din vestul Sibiului într-un nou cartier rezidențial și de servicii.
