În 2005, când Johann Krech era primarul Cisnădiei, iar Ioan Virgil Ispas conducea urbanismul orașului, proiectul unui nou cartier de locuințe era elaborat de firma înființată de arhitectul-șef împreună cu soția sa. Documentele îi indică în colectivul de proiectare pe Luminița Ispas și Tudor Al. Ispas. Dosarul cuprinde terenuri de zeci de mii de metri pătrați, obiecții ale proprietarilor și avertismente privind infrastructura, formulate înaintea avizului favorabil.
Documentele obținute de Sibiu Independent din arhiva Consiliului Județean Sibiu permit reconstituirea unei etape importante din începuturile Cartierului Arhitecților. În spatele proiectului din 2005 se aflau proprietari interesați de transformarea terenurilor agricole într-o zonă de locuințe, Primăria Cisnădie și un birou de proiectare legat de familia celui care ocupa funcția de arhitect-șef al orașului.
Proiectul purta denumirea „Cartier locuințe și dotări – Calea Cisnădiei – Valea Săpunului” și avea numărul 35/2005. Suprafața studiată era de peste 68 de hectare. Pe hârtie, urma să apară un cartier cu 603 loturi, locuințe joase, școală, grădiniță și spații verzi.
Dosarul arată însă că, înaintea avizării, existau deja dispute privind trasarea străzilor și respectarea proprietăților. Alimentarea cu apă și canalizarea depindeau de investiții și soluții suplimentare.
Primar era Johann Krech, arhitect-șef era Ioan Virgil Ispas
Primăria Cisnădie era condusă în 2005 de Johann Krech. Funcția de arhitect-șef era ocupată de Ioan Virgil Ispas, al cărui mandat la Cisnădie este consemnat pentru perioada 2002–2012 în biografia publicată de filiala Sibiu–Vâlcea a Ordinului Arhitecților din România.
Numele celor doi se regăsesc în certificatul de urbanism nr. 126 din 18 iulie 2005, inclus în documentația proiectului: Johann Krech la rubrica primar, Ioan Virgil Ispas la rubrica arhitect-șef.
Certificatul fusese solicitat de Acelenescu Carmen Marinela și privea un teren de 23.000 de metri pătrați. Actul preciza că terenul se afla în extravilan, avea folosință arabilă și interdicție de construire până la întocmirea documentațiilor urbanistice și introducerea în intravilan.
Administrația condusă de Krech participa astfel la procedura care urma să schimbe destinația zonei. Primăria Cisnădie apare, alături de proprietari, și între beneficiarii înscriși în proiect.
Firma fondată de arhitectul-șef cu soția sa elabora PUZ-ul
Proiectantul general era societatea Ispas Arhitecți Asociați. Biografia publicată de Ordinul Arhitecților arată că Ioan Virgil Ispas își înființase biroul de proiectare împreună cu soția sa.
În documentația din 2005, șef de proiect apare arhitecta Luminița Ispas. Colectivul de elaborare îi enumeră pe „arh. Luminița Ispas” și „s. arh. Tudor Al. Ispas”. Dosarul poartă ștampila profesională a Luminiței Doina Ispas și ștampila firmei.
Legătura dintre Tudor și arhitectul-șef este confirmată și de presa vremii. Într-un interviu publicat în noiembrie 2004, Ioan Virgil Ispas vorbea despre fiul său Tudor, atunci student la Arhitectură.
În paralel cu activitatea firmei, compartimentul Arhitect Șef al Primăriei Cisnădie avea un rol explicit în procedura administrativă. Hotărârile Consiliului Local privind inițierea și avizarea proiectului se bazau pe rapoartele acestui compartiment. Tot lui îi era încredințată ducerea lor la îndeplinire.
Prin urmare, documentele pun alături două roluri: proiectarea în biroul fondat de Ioan Virgil Ispas împreună cu soția și participarea structurii conduse de acesta la procedura urbanistică.
Cine a verificat independent proiectul și cum a fost gestionată această legătură sunt întrebări la care actele disponibile nu oferă un răspuns complet. Ele documentează suprapunerea, fără să reprezinte, singure, o constatare juridică a unui conflict de interese.
Acelenescu, două terenuri de 47.100 de metri pătrați
Acelenescu Carmen Marinela este unul dintre numele centrale ale dosarului. Apare în hotărârile Consiliului Local, în certificatul de urbanism, între beneficiarii proiectului și în cererea de avizare depusă la Consiliul Județean.
Două extrase de carte funciară indică terenuri distincte: 23.000 de metri pătrați pe numele Acelenescu Diana Florina și 24.100 de metri pătrați pe numele Acelenescu Carmen Marinela. Împreună, acestea însumau 47.100 de metri pătrați, adică 4,71 hectare.
Într-un alt tabel din documentație, aceleași suprafețe și aceleași identificatoare funciare sunt grupate sub numele Acelenescu Septimiu. Numele lui apare și în decizia Agenției pentru Protecția Mediului. Diferența dintre documente necesită o explicație, dar nu schimbă faptul că este vorba despre aceleași două terenuri, care nu pot fi numărate de două ori.
Miza proiectului era clară: o nouă reglementare urbanistică urma să deschidă posibilitatea construirii pe terenuri aflate într-o zonă predominant agricolă, lângă Sibiu. Actele analizate nu conțin însă o evidență a vânzărilor ulterioare sau a câștigurilor obținute de proprietari.
Numele Damian și Burprich apar repetat în listele de terenuri
Tabelele din dosar îi menționează și pe Damian Nicolae, Burprich Damian și Hanelore, cu variații de scriere între documente.
O poziție comună indică 13.900 de metri pătrați și are ca temei un antecontract. Alte poziții asociate acestor nume consemnează suprafețe de 5.800, 8.700, 8.600 și 4.300 de metri pătrați.
Listele nu permit însă transformarea acestor cifre într-un total cert atribuit exclusiv unei singure persoane. Unele poziții sunt comune, două repetă aceeași referință cadastrală, iar antecontractul nu dovedește, prin el însuși, finalizarea transferului de proprietate.
Prezența repetată a acestor nume arată interese funciare importante în perimetrul proiectului. Pentru stabilirea exactă a proprietăților și cotelor fiecăruia sunt necesare actele și istoricul cadastral al terenurilor.
Consiliul Local a votat inițierea și avizarea
Primul pas administrativ documentat este Hotărârea Consiliului Local Cisnădie nr. 75 din 21 aprilie 2005. Cei 14 consilieri prezenți au votat pentru inițierea unui PUZ cu destinația locuințe și dotări, la solicitarea lui Acelenescu Carmen Marinela și a celorlalți proprietari.
Hotărârea se întemeia pe raportul compartimentului Arhitect Șef nr. 2989 din 12 aprilie 2005. Inițiatorii urmau să suporte cheltuielile documentației și ale obținerii avizelor.
La 29 septembrie 2005, Consiliul Local a adoptat HCL nr. 201, privind avizarea planului pentru zona Calea Cisnădiei–Valea Săpunului. De această dată, votul a fost dat de cei 17 consilieri prezenți. La baza hotărârii se afla un nou raport al compartimentului Arhitect Șef, nr. 7254 din 21 septembrie.
Ambele hotărâri încredințau executarea prevederilor aceluiași compartiment din administrația condusă de Johann Krech.
Proprietarii reclamau drumuri prin mijlocul terenurilor
La 24 octombrie 2005, un grup de proprietari a înregistrat la Consiliul Județean Sibiu obiecții împotriva proiectului. Printre ei se aflau Daniela Cîmpean și Corneliu Mihai Cîmpean, alături de proprietari din familiile Uleșan, Jinga, Papară, Dragomir, Rotar, Schunn, Hațegan și Rățoi.
Aceștia cereau refuzarea avizului pentru PUZ „în această formă”. Nu se opuneau dezvoltării zonei în sine, ci modului în care fuseseră redesenate loturile și străzile.
Proprietarii susțineau că nu fuseseră informați și consultați, deși terenurile lor erau incluse în perimetru. Arătau că unele proprietăți fuseseră deja dezmembrate în loturi de 500–1.200 de metri pătrați, cu drepturi asupra căilor de acces înscrise în cartea funciară.
„Poziționarea reală a loturilor subsemnaților nu corespunde cu poziționarea aleatoare a loturilor din PUZ”, se arată în adresă.
Potrivit obiecțiilor, unele loturi propuse reuneau fragmente din terenurile a cel puțin trei proprietari. Rețeaua stradală ar fi afectat accesul la proprietăți, iar drumurile ar fi trecut prin mijlocul unor terenuri, în loc să urmeze limitele cadastrale.
Semnatarii reclamau și apariția unor parcele lungi și înguste, precum și necesitatea unei noi comasări și dezmembrări a terenurilor. Ei propuneau o variantă alternativă, despre care afirmau că respectă situația proprietăților.
Acestea sunt acuzațiile formulate în documentul din 2005. Verificarea lor parcelă cu parcelă necesită planșele urbanistice și cadastrale corespunzătoare.
Proiectanții invocau acordul proprietarilor pentru reparcelare
Memoriul proiectului consemnează existența nemulțumirilor. Autorii susțineau că planurile fuseseră expuse la Primăria Cisnădie și că avuseseră loc întâlniri în procedura de mediu.
În opinia proiectanților, unele parcelări deja realizate, cu accesuri de patru metri, nu asigurau organizarea corespunzătoare a viitorului cartier.
Documentația preciza însă că PUZ-ul nu modifica singur titlurile de proprietate. Operațiunile efective de reorganizare a terenurilor urmau să presupună documentații ulterioare și acordul deplin al proprietarilor. Era prevăzută inclusiv posibilitatea excluderii unor suprafețe, cu păstrarea destinației agricole, dacă soluția nu era acceptată.
La rândul său, Agenția pentru Protecția Mediului consemna o dezbatere publică desfășurată la 24 august 2005. Dosarul arată, așadar, existența unor proceduri de consultare, dar nu lămurește cum au fost soluționate punctual obiecțiile depuse în octombrie.
Apa-Canal considera neviabilă soluția inițială de canalizare
Problemele nu se limitau la proprietăți. În adresa nr. 1163 din 5 octombrie 2005, Apa-Canal Sibiu considera „neviabilă” soluția propusă pentru descărcarea apelor uzate în rețeaua din strada Rahovei.
Operatorul recomanda o microstație de epurare pentru întregul cartier, cu evacuarea apelor tratate în cursurile de apă din zonă.
Alimentarea cu apă presupunea, la rândul ei, condiții suplimentare. Conducta indicată în proiect transporta apă brută. Apa-Canal solicita acordul prealabil al Primăriei Sibiu și prevederea fondurilor pentru punerea în funcțiune a Stației de Tratare Sibiu Sud.
Aceste avertismente se aflau în dosar înaintea emiterii avizului județean. O documentație revizuită în noiembrie 2005 prelua problema canalizării și propunea epurarea modulară, ceea ce arată că soluția inițială fusese modificată.
Actele de proiectare nu stabilesc însă când au fost realizate investițiile, cine le-a finanțat și în ce condiții au început autorizările locuințelor.
Cinci accese propuse, numai trei admise
O altă diferență privește legăturile cartierului cu drumul județean Sibiu–Cisnădie.
Memoriul propunea o arteră colectoare paralelă cu DJ 106C, legată de acesta în cinci puncte. Serviciul de administrare a drumurilor din cadrul Consiliului Județean a impus însă o altă condiție.
Prin nota din 7 decembrie 2005, serviciul permitea racordarea numai în trei puncte: primul la ieșirea din Sibiu, al doilea în dreptul cimitirului ortodox și ultimul spre Cisnădie. Intrările trebuiau prevăzute cu benzi de accelerare și decelerare. Consiliul Județean era condus de Martin Bottesch.
Pentru a stabili cum a fost rezolvată diferența dintre proiect și aviz este necesară planșa finală. În documentele analizate, condiția serviciului de drumuri este explicită.
Aviz favorabil în decembrie, după obiecțiile proprietarilor
Comisia Tehnică de Amenajare a Teritoriului și Urbanism a Consiliului Județean Sibiu a analizat proiectul în ședința din 7 decembrie 2005. Avizul unic favorabil nr. 9823 a fost emis la 12 decembrie.
Pe document apar Gheorghe Dicu, vicepreședinte al Consiliului Județean și președinte al comisiei, Corneliu Eugeniu Drăgan, arhitectul-șef al județului, și arhitectul Viorel Cârstea, la rubrica „întocmit”.
Avizarea județeană era, astfel, o etapă distinctă de procedura desfășurată în Primăria Cisnădie, unde arhitect-șef era Ioan Virgil Ispas.
Actul din decembrie solicita explicit aprobarea ulterioară a documentației prin hotărâre a Consiliului Local și transmiterea hotărârii către Consiliul Județean. HCL nr. 201 din septembrie privea avizarea și nu poate fi confundată cu aprobarea finală cerută după emiterea avizului județean.
Ce nu mai poate explica arhiva
În răspunsul transmis Sibiu Independent în septembrie 2026, Consiliul Județean precizează că nu deține registrul proceselor-verbale pentru perioada care include ședința din 2005. Instituția afirmă că nu poate identifica integral persoanele care au verificat și analizat documentația, dincolo de cele înscrise în avize.
CJ mai arată că nu are cunoștință de aprobarea finală a acestui PUZ și de efectele sale. Potrivit instituției, dezvoltarea ulterioară nu a respectat parcelarul propus în 2005.
Această lipsă de informații din arhiva județeană nu dovedește că aprobarea nu a existat. Arată însă că traseul dintre proiectul avizat și construcțiile ulterioare nu poate fi reconstituit numai din dosarul transmis.
Documentele fixează clar începutul procedurii: în mandatul primarului Johann Krech, compartimentul condus de Ioan Virgil Ispas participa la parcursul administrativ al unui PUZ elaborat de firma fondată de acesta împreună cu soția sa. Proprietarii contestau deja lotizarea, iar operatorii impuneau condiții pentru infrastructură.
Hotărârea finală, planșele aprobate și primele autorizații de construire sunt actele care pot arăta ce s-a păstrat din proiect, ce s-a schimbat și cine a decis dezvoltarea care a urmat.
VA URMA
